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2014 年1月至3月13日發行的76款地產集合信托產品，從融資方的項目所在地看，在北、上、廣、深一線城市的項目僅10款產品，占比13%。三、四線城市項目 32款，占比為42%。地產信托的區域從東部、中部和西部都有分佈。譬如涉及東莞、保定、寧波、湖南株洲、陜西咸陽、貴州遵義、四川內江等地。例如其中的 東莞，可以說是近三年來廣東房價漲得最慢乃至開始下跌的地區。
興潤置業事件雖然被當地政府定性為由於經營不善導致的個案，但在三四線城市，地價下跌與民間金融盛行卻是普遍現象，從需求的角 度來看，三四線城市流動性人口相對較少，產生的需求也會小於一二線城市，這樣邊際本身的需求風險就會首先爆發出來。這一事件或許將是三四線城市的隱性信托 風險大規模爆發的草蛇灰線。而大多數購買名為理財產品實則為項目貸款、對理財機構和銀行理財經理盲目信任的客戶並沒有意識到高收益率背後的風險。
內容來自sina新聞
比如2013年1月曝光的舒斯貝爾特定資產收益權投資信托中，舒斯貝爾公司宣傳中稱是澳大利亞舒斯貝爾集團全資子公司，但其真實情況卻是在山東日照發傢，註 冊資金1億元的小地產商。2013年4月曝光的溫州泰宇花苑項目開發貸款信托中，泰宇房地產開發有限公司於1999年6月成立，註冊資金為1億元。 2013年7月曝光的榮騰商業地產投資基金信托中，榮騰置業公司於2003年成立，註冊資本僅1200萬，開發資質為"暫定"，公司股東為4個自然人，在 房地產行業是一傢不知名的小型公司。2013年11月曝光的山東火炬置業有限公司貸款信托中，火炬置業2007年9月成立，註冊資本2000萬元，控股公 司為山東火炬房地產開發集團，同樣是一傢小地產商。
民間金融違約成二三四線房價下跌第一推手
更令人擔憂的是，大多數房地產信托中，融資方的項目所在地以二三四線城市為主。這同樣是此輪調控中成交停滯，樓價下跌的發軔地。而融資方的背景中，屬於地產百強的僅有17%。
催生中國信托業規模爆發性增長的"發動機"，是以低端銀行理財客 戶為驅動的"銀信理財合作業務"。這種表面上收緊實質上卻以類民間金融形勢放松的隱性房地產信貸膨脹，在過去數年推動瞭樓價進一步上漲。可以說，剛性需求 雖然對房地產很重要，但供求關系已經不是左右房地產價格的核心因素瞭。現在能推動房價下跌的第一推手，不是進一步收緊的房地產調控政策，而是逐漸破滅的房 地產信貸泡沫。
在3月份出現杭州、常州樓盤、北京遠郊樓盤大降價的新聞之外，更值得房地產業界關註的 應該是浙江奉化龍頭房企興潤置業因無法償還債務而破產的消息。此次陷入破產泥濘的興潤置業原本是浙江奉化最大的開發商，樓盤在當地的口碑不錯。事發前其名 下各子公司資產約30億元。在四五年前即2010年前後，由於對房地產前景過度樂觀，該公司拿下瞭約50萬平方米的項目，涉及樓面地價約累計超過20億 元。它近年在當地開發的標志性豪宅以雙拼及獨棟別墅為主，雙拼最低570萬元一套，獨棟最低2500萬元一套。
平 安信托研究報告指出，就房地產信托來講，風險化解手段很多，在信托公司銀行2胎 銀行2胎利息利率多少免費諮詢試算控制瞭足值抵押物的情況下，風險化解的主要手段就是註入新的流動性。正是基於此原 因，投資者在選擇房地產信托產品時，需要優先考慮大型地產商和有強力股東背景的信托公司，一方面在當前房地產行業形勢下，項目失敗的概率小，另一方面，即 使單一項目發生風險，也可以及時補充流動性。
上述76款地產信托產品中，共有13款產品開發商在百強之列，占比僅17%，包括恒大地產、萬科、華夏幸福、綠地等11傢開發商。而從項目佈局來看，這些百強開發商的項目也不一定就位於一線城市。比如恒大地產發行的是遵義恒大城項目和包頭恒大名都等集合信托。
而在破產後根據清 算，該公司欠債35億元債務中，其中銀行貸款約24億元，民間借貸約5億元，非法吸收的公眾存款7億多元，另有3億多元工程款未支付。對於興潤置業的破 產，奉化官方認定企業經營不善、被高利貸搞垮是主因。但其實也有當地官員透露，由於當地地價下跌太快，導致興潤置業早期拿地開發的項目銷售不暢，資產縮 水。
中信證券研究部最新統計數據顯示，預計今年將有7966隻集合信托產品到期，規模共計達9071億元；考慮到結合利息支付等因素，今年集合信托需兌付的本息 將近1萬億元。而在今年到期的集合信托中，房地產信托到期規模預計為2479億元，考慮到在監管層收緊房地產貸款時，部分實際投向房地產的項目以工商企業 類信托的名義發行，今年實際到期的房地產信托規模會高於這一數字。
比如工行年報顯示，截至2013年末，工行房地產開發貸款餘額為4841億元，較年初減少86億元，不良率0.72%。而 根據用益信托的在線統計數據顯示，2013年房地產信托成立數量為972款，規模總計3006.07億元，占全部信托產品的比重為34%，產品的平均期限 為1.91年，平均年收益率為9.52%。這一規模與2012年相比，上漲約64.9%。
亦吾(資深媒體人，房地產觀察人士)
但是繼礦產信托陸續出現兌付違約後，房地產信托很可能會是下一個重災區。從2012年以來公開報道曝光的信托兌付風險事件共有28起，其中有15起涉及房地產信托相關產品。其中有不少是中小型開發商。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-03/08534036039.shtml
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